الموجز:
عقد الايجار الخاضع لقانون ايجار الاماكن . الدعوى يطلب فسخة أو امتدادة بقوة القانون لمدة غير محددة . اعتبارها غير مقدرة القيمة . اختصاص المحكمة الابتدائية بنظرها .
القاعدة:
المقر - فى قضاء محكمة النقض - ان الدعوى التى يقيمها المؤجر بطلب فسخ عقد الايجار ويدور النزاع فيها حولامتداد تقدر قيمتها طبقا للمادة 1/37 من قانون المرافعات باعتبار المقابل النقدى عن المدة الواردة فى العقد اذا لم يكن قد نفذ او المدة الباقية متى تنفذ جزئيا فان امتداد بقوة القانون الى مدة غير محددة فان المدة الباقيةمنة أو التى يقوم النزاع على امتدادة اليها تكون غير محددة ويكون المقابل النقدى عنها غير محدود ويضحى طلب فسخ العقد أو امتدادة طلب غير قابل لتقدير قيمتة وتعتبر الدعوى زائدة على خمسة الاف جنيها طبقا للمادة (41) من قانون المرافعات المعدلة بق 23 لسنة 1992 وينعقد الاختصاص النوعى والقيمى بنظرها للمحكمة الابتدائية .
(م 29ق 49 لسنة 1977 بشأن تأجير وبيع الأماكن، المواد 346،41 مرافعات)
( الطعن رقم2268 لسنة 63 ق جلسة 1997/2/27 س 48 ج 1 ص 380
)الموجز:
دعوى المؤجر باخلاء شقة النزاع لانتهاء مدة العقد وطلب المستاجر بثبوت العلاقة الايجارية عنها خالية وامتداد العقد . اعتبارها غير مقدرة القيمة وانعاد الاختصاص بنظرها للمحكمة الابتدائية .
القاعدة:
اذ كانالبين أن المستانف علية اقام الدعويين رقمى 000, 0000 بطلب الحكم باخلاء شقة النزاع والتسليم لانتهاء مدة عقد الايجلر المؤرخ وعدم رغبتة فى تجديدة لمدة أخرى ونازعتة المستانفة حول امتداد العقد وأقامت الدعوى رقم 000 لسنة0000 بطلب ثبوت العلاقة الايجارية عن شقة النزاع خالية واعتبار العقد ممتدا بقوة القانون ومن ثم يضحى النزاع فى هذا الصدد غير قابل للتقدير وينعقد الاختصاص بنظر الدعويين رقمى 000 , 0000 مدنى كلى بنى سويف للمحكمةالابتدائية .
(المادة 29ق 49 لسنة 1977 بشأن تأجير وبيع الأماكن ، المواد346 ،41 مرافعات)
( الطعن رقم 2268 لسنة 63 ق جلسة 1997/2/27 1 س 48 ج 1 ص 380 )
الموجز:
ضم دعوى المؤجر باللاخلاء لانتهاء مدة العقد مع دعوى المستاجر بثبوت العلاقة الايجارية عن عين النزاع خالية . أثرة . فقدان كل منها استقلال . عدم جوازالطعن على استقلال فى الحكم الصادر فى دعوى المستاجر قبل الفصل فى الخصومة كلها . علة ذلك .
القاعدة:
لما كانت الطاعنة - المستاجرة- قد أقامت الدعوى رقم 000 مدنى كلى بنى سويف بطلب الحكم بثبوت العلاقة الايجارية عن شقة النزاع خالية وبالاجرة المحددة قانونا وبالزام المطعون ضدة بان يدفع لها مبلغ 0000 جنية قيمة ما دفعتة بالزيادة عن الاجرةالقانونية وذلك حسب السير فى الدعويين رقمى 000 , 00000 المرفوعتين من المطعون ضدة - المؤجر - بطلب الحكم باخلاء العين المبينة بالطحيفة والتسليم لانتهاء مدة العقد باعتبارة مفروشا وقررت محكمة اةل درجة ضم الدعاوىالثلاث للارتباط وليصدر فيهم حكم واحد وترتب على ذلك فقدان كل منهم استقلال واعتبار دعوى الطاعنة ( المستاجرة ) رقم 0000 لسنة 00000 مدنى كلى بنى سويف من أوجة الدفاع فى دعوى المطعون ضدة (المؤجر) سالفى البيان وبالتالى مجرد شق فى دعوى واحدة ومن ثم لايجوز الطعن على استقلال فى قضاء الحكم المطعون فية الصادر بشانها لحين الفصل فى الخصومة كلها بصدد الدعويين رقمى000, 000 مدنى كلى بنى سويف المرفوعتين من المطعون ضدة (الموجر) والتى لم يفصل فيها بعد بحكم نهائى - على نحو ما سلف القضاء بة - ويضحى الطعن بالنقض على هذا الشق من قضاء الحكم المطعون فية غير جائر .
(المواد 212،63 مرافعات)
( الطعن رقم 2268 لسنة 63 ق جاسة 1997/2/27 س 48 ج 1 ص 380 )
الموجز:
الاخلاء لعدم سداد الاجرة . للمستاجر توفى الحكم علية بسدادة الاجرة المستحقة وما تكبدة المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية حتى قفل باب المرافعة امام محكمة الاستءناف . تخلفة عن الوفاء باى قدر من الاجرة المستحقة اوملحقاتها او المصاريف والنفقات الفعلية . كاف للحكم باخلائة .
القاعدة:
النص فى المادة 18 من ل\القانون رقم 136 لسنة 1981 يدل على ان المشرع رغبة منة فى التيسير على المستاجرين افسح لهم مجال الوفاء حتى تاريخ اقفال باب المرافعة فى الدعوى بحيث اصبح قيام المستاجر بسداد الاجرة المستحقة وقيمة ما تكبدة المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية حتى التاريخ المذكور مسقطا لحقالمؤجر فى الاخلاء والمقصود هو قفل باب المرافعة امام محكمة الاستءناف ومن ثم فان تخلف المستاجر عن الوفاء باى قدر من الاجرة المستحقة او ملحقاتها او المصاريف او النفقات الفعلية حتى قفل باب المرافعة امام محكمة الاستئناف كاف للقضاء باخلائة.
(م /18ب_ق136لسنة 1981 بشأن تأجير وبيع الاماكن)
( الطعن رقم 688 لسنة 63 ق جلسة 1997/2/27 س 48 ج 1 ص 374 )
الموجز:
استحقاق أجرة متجددة في ذمة المستأجر أثناء سير الدعوي غير موجب لاعادة تكليفه بالوفاء بها 0 علة ذلك
القاعدة:
المقرر في قضاء محكمة النقض أن استحقاق أجرة متجددة في ذمة المستأجر أثناء سير الدعوي هو دليل فيها تلتزم المحكمة بالنظر فيه واعمال أثره فيها دون موجب لقيام المؤجر بتكليف المستأجر باداء ما استجد في ذمته من أجرة لتحققالعلة من التكليف ببلوغ الامر مبلغ الخصومة القضائية المؤسسة علي ذلك التأخير وتمسك المؤجر بطلب الاخلاء لقيام سببه بما لازمه وجوب موالاة المستاجر سداد الاجرة وملحقاتها من المصاريف والنفقات الفعلية التي تكبدهاالمؤجر وحتي قفل باب المرافعة في الاستئناف حتي يتوفي الحكم بالاخلاء
(م /18ب_ق136لسنة 1981 بشأن تأجير وبيع الاماكن)
( الطعن رقم 688 لسنة 63 ق جلسة 1997/2/27 س 48 ج 1 ص 374 )
الموجز:
تخلف المستأجر عن سداد رسم النظافة اعتباره نكولاً عن دفع الاجرة خضوعه لذات احكام التأخر في الاجرة.
القاعدة:
المقرر في قضاء محكمة النقض ان المادة الثامنة من القانون رقم 38 لسنة 1967 في شأن النظافة العامة أجازت للمجالس المحلية فرض رسم إجباري يؤديه شاغلو العقارات المبنية بما لا يجاوز 2 % من القيمة الايجارية وأن حكم نكول المستأجر الطاعن عن سداد الرسم هو ذات حكم عدم سداد الاجرة ويعامل نفسمعاملتها .
(م /18ب_ق136لسنة 1981 بشأن تأجير وبيع الاماكن)
( الطعن رقم 688 لسنة 63 ق جلسة 1997/2/27 س 48 ج 1 ص 374 )
الموجز:
تدخل النيابة العامة وجوبا. حالاته . م 1 ق 628 لسنة 1955 , 88 / 3 مرافعات . أيراد الحكم فى تقريراته فى دعوى ثبوت العلاقة الايجارية أن طلاق الطاعنة من المستأجر كان طلاقا رجعيا وأن وفاتة قبل انقضاء عدتها أبانقيام الزوجية حكما باعتباره واقعا مطروحا فى الدعوى وليس فصلا فى مسالة أحوال شخصية. خروجه عن الحالات الواجب تدخل النيابة العامة فيها .
القاعدة:
يكون تدخل النيابة واجبا عند فض النزاع - وعلى ماجرى به قضاء محكمة النقض - كلما كانت القضية تتعلق بالأحوال الشخصية مما تخص بنظرها المحاكم الابتدائية طبقا للقانون 462 لسنة 1959 الخاص بإلغاء المحاكم الشرعيةوالمالية يستوى فى ذلك ان تكون الدعوى أصلا من دعاوى الأحوال الشخصية التى تختص بها محاكم الابتدائية او ان تكون قد رفعت باعتبارها دعوى مدنية أثيرت فيها مسالة تتعلق بالأحوال الشخصية . لما كان ذلك وكانت الدعوى الراهنة مدنية متعلقة بالعلاقة الايجارية وكانت مسالة انقضاء عدة الطاعة او عدمانقضائها للوقوف على مدى اعتبار الزوجية قائمة حكما وقت وفاة المستأجر الأصلى لم تكن محل منازعة بين الخصوم على نحو يتعين ان تقول المحكمة فى كلمتها وانما طرحت كواقع فى الدعوى لم يثر بشانة جدل ومن ثم لم يكن أيرادالحكم فى تقريراته ان الطاعنة كان طلاقها من المستأجر الأصلى طلاقا رجعيا وان وفاتة كانت قبل انقضاء عدتها أبان قيام الزوجية حكما سوى بيانا للواقع المطروح فى الدعوى وليس فصلا فى مسالة من مسائل الأحوال الشخصية بما يخرجها من عداد الحالات التى وجب القانون تدخل النيابة العامة فى الدعوى . (المادة 29 ق 49 لسنة 1977 بشـأن تأجير وبيع الاماكن)
(المادة 6ق 1 لسنة 200 بشأن اجراءات التقاضى فى مسائل الاحوال الشخصية)
(المادة 117 مرافعات)
( الطعن رقم 1770 لسنة 66 ق جلسة 1977/2/26 س 48 ج1 ص 353 )
الموجز:
ترك الإقامة الذى يحول دون الاستفادة من مزية استمرار عقد الإيجار . شرطة . هجر المستفيد الإقامة فى العين على وجه نهائى عن طوعيه واختيار حتى وفاة المستأجر الأصلى ز تخل ذلك . أثرة . عدم تحقق انقطاع الإقامة الذى يحول دون الاستفادة من الامتداد .
القاعدة:
3- المقر- فى قضاء محكمة النقض- أن ترك الإقامة من المقيم مع المستأجر الأصلى الذى يحول دون استفادته من مزية استمرار عقد الإيجار الية هو الترك الفعلى وهجر الإقامة فى العين على وجه نهائى ويستمر لحين وفاة المستأجر الأصلى عن طواعية واختيار فإذا تخلفهذا الشرط بان حيل بينة والإقامة بالعين لأى سبب كان لا دخل لارادتة فيه فلا يتحقق انقطاع الإقامة الذى يحول دون الاستفادة بامتداد عقد إيجار المستأجر الأصلى المقرر بنص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 .
( م 29 ق 49 لسنة 1977 بشان تأجير وبيع الاماكن )
( الطعن رقم 1770 لسنة 66 ق جلسة 1997/2/26 س 48 ج1ص 353)
الموجز:
حق المؤجر فى طلب الإخلاء للتخلف عن الوفاء بالأجرة . شرطه . تخلف المستأجر عن الوفاء بأجرة إستحق أداؤها فعلاً قبل رفع الدعوى رغم تكليفه بالوفاء بها ومضى خمسة عشر يوماً . عدم تخلفه عن الوفاء بالأجرة قبل رفعالدعوى . أثره . عدم قبولها . لا يغير من ذلك تخلف المستأجر عن أجرة إستحقت بعد رفع الدعوى . علة ذلك .
القاعدة:
النص فى المادة 18/ب منقانون إيجار الأماكن 136 لسنة 1981 ، يدل على أن حق المؤجر فى رفع دعوى الاخلاء للتخلف عن الوفاء بالأجرة لا ينشأ إلا إذا تحقق تخلف المستأجر عن الوفاء بأجرة استحق اداؤها للمؤجر فعلا قبل رفع الدعوى وأصر على عدم الوفاءبها رغم تكليف المؤجر له بالوفاء ثم مضى خمسة عشر يوما من تاريخ هذا التكليف قبل رفع الدعوى ... فإذا كان المستأجر لم يتخلف عن الوفاء بالأجرة قبل رفع الدعوى فإن الدعوى نفسها تكون غير مقبولة . ولا يغير من ذلك تخلف المستأجر عن الوفاء بأجرة استحقت بعد رفع الدعوى إذ لا محل هنا لالزامهبموالاة السداد .(الطعن رقم 10974 لسنة 65ق جلسة 1997/2/24 س48 ج 1ص 340 )
الموجز:
الحكم الصادر فى الطعن على قرارات لجان تحيد الأجرة . حكم كاشف وليس منشئاً . مقتضاه . تعديل الأجرة بموجبه أثناء نظر دعوى الاخلاء . انسحابه إلى الماضى . الالتزام بـأداء الفروق عدم إستحقاقه إلا فى تاريخ لاحق علىصدور الحكم المعدل للأجرة . مؤداه . سداد المستأجر الأجرة كاملة بالمقدار الواجب فى تاريخ إستحقاقها قبل رفع دعوى الإخلاء . عدم إعتباره متخلفاً عن الوفاء بها ولو صدر حكم لاحق بتعديل مقدارها بالزيادة .
القاعدة:
الحكم فى الطعن على قرارات لجان تحيد الأجرة بطبيعة كاشف عن مقدار هذه الأجرة منذ نشأتها ، وليس حكماً منشئاً لهذا المقدار لأن وظيفته هو بيان مقدار الأجرة التى كانت واجبة وليس إحداث أجرة جديدة ما لازمه أن ينسحبتعديل مقدار الأجرة بمقتضى هذا الحكم إلى الماضى إلا أن هذه الأحكام لا يتصور نفاذها إلا بعد صدورها ... فالإلتزام بأداء الفروق الناشئة عن تعديل الأجرة زيادة أو نقصاً وإن كان موجوداً فلا يكون مستحقاً إلا فى تاريخ لاحقعلى صدور الحكم المعدل للأجرة بل أن المشرع منح المدين بهذه الفروق أجلاً حتمياً حين نص فى المادة 22 من قانون إيجار الأماكن 49 لسنة 1977 على أن يكون أداء هذه الفروق مقسطاً على أقساط شهرية مساوية للمدة التى إستحق عنها وهو ما لازمه أنه متى كان المستأجر قد سدد الأجرة كاملة بالمقدار الواجب فى تاريخ إستحقاقها قبل رفع دعوى الإخلاء للتخلف عن الوفاء بالأجرة فإنهلايكون متخلفاً عن الوفاء بها حتى لو صدر حكم لاحق بتعديل مقدار هذه الأجرة بالزيادة وإن بقى مديناً بقدار الفروق ملتزماً بسدادها فى تاريخ إستحقاقها
( الطعن رقم 10974 لسنة 65ق جلسة 1997/2/24 س48 ج 1ص 340 )
الموجز:
تكرار التأخير فى الوفاء بالأجرة الموجب للإخلاء. شرطه . سبق إستعمال المستأجر حقه فى توقى الإخلاء بالسداد . مقتضاه . المحكمة التى تنظر طلب الإخلاء للتكرار منوط بها دون غيرها التحقق من إساءة المستأجر لاستعمال هذه الرخصة بالسداد بعد رفع الدعوى الموضوعية السابقة أو قبل تنفيذ حكم الطردالمستعجل . مؤداه . لهذه المحكمة بحث توافر شروط الإخلاء فى الدعوى الموضوعية السابقة سواء صحة التكليف بالوفاء أو وجود أجرة غير متنازع فى مقدارها . علة ذلك .
القاعدة:
النص فى المادة 18 من قانون إيجار الأماكن 136 لسنة 1981 يدل على أن تكرار التأخير فى الوفاء بالأجرة الموجب للحكم بالإخلاء لا يتحقق إلا إذا كان المستأجر سبق له إستعمال حقه فى توقىالحكم بالإخلاء بالسداد . ذلك أن المشرع - وعلى ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية للقانون - قصد بالنص سالف البيان " منع المستأجر من التسويف فى سداد الأجرة المرة تلو الأخرى " فتكرار استعمال هذه الرخصة بغير مبرر هو بما يحمل معنى المماطلة والتسويف فى مفهوم المادة سالفة الذكر ، مما مقتضاه أن المحكمة المرفوع إليها طلب الإخلاء لتكرار هى وحدها دون غيرها المنوطبها التحقيق من إساءة المستأجر لاستعمال الرخصة التى خوله المشرع للمرة تلو الأخرى بالسداد بعد رفع الدعوى الموضوعية السابقة أو قبل تنفيذ حكم الطرد المستعجل متفادياً بهذا السداد وحده إخلاء حتمياً بما يقتضه ذلك من بحثتوافر شروط الإخلاء فى الدعوى السابقة سواء من حيث صحة التكليف بالوفاء أو وجود أجرة مستحقة غير متنازع فى مقدارها لأن هذه العناصر ما لم تكن قد أثيرت بين الطرفين فى دعوى الإخلاء الموضوعية السابقة وفصلت فيها المحكمةبصفة صريحة ثم كانت لازمة لقضائها فإنها لا تكون محلاً لقضاء سابق حائز لقوة الأمر المقضى من شأنه أن يغنى المحكمة المطروح عليها دعوى التكرار عن نظرها أو يمنعها من ذلك وعلى هذا فيستوى أن تكون تلك العناصر قد أثيرت ولم تنظرها المحكمة بالفعل أو نظرتها وكانت غير لازمة لقضائها أو كانت محلاً لقضاء مستعجل من طبيعته أنه لا يحوز قوة الأمر المقضى أمام محكمة الموضوعفيما اتصل بأصل الحق وفى كل هذه الأحوال لا يكون للحكم السابق حجية تغنى المحكمة عن بحثها . لما كان ذلك وكان الطاعن قد قدم لمحكمة الموضوع ما يفيد سداده جزءاً من الأجرة المطلوب طرده بسبب عدم دفعها فى الدعوى المستعجلةبموجب محضرى عرض وإيداع مؤرخين 25 ، 1995/9/30قبل إيداع صحيفة تلك الدعوى فلم يعرض الحكم المطعون فيه لهذه المستندات مع ما لها من دلالة مؤثرة على وقوع التخلف عن الوفاء فى المرة الأولى واتخذ الحكم من مجرد صدور الحكمالمستعجل بالإخلاء سندا فى ثبوت تكرار تأخر الطاعن عن الوفاء بالأجرة فى حين أن هذا الحكم صدر فى غيبته ولم يقدم المطعون ضده ما يفيد إعلانه به دون إن يعنى ببحث توافر شروط الاخلاء فيها فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون وجره ذلك إلى القصور فى التسبيب .
( المادة 18/ب ق 136 لسنة 1981 بشأن تأجير وبيع الأماكن )
( الطعن رقم 1372 لسنة 66ق جلسة 2/24 /1997 س 48 ج اص 344 )
الموجز:
قضاء الحكم المطعون فيه بإخلاء الطاعنين من الصيدلية لنقضاء مدة العشر سنوات المنصوص عليها في المادة 31 ق 127 لسنة 1955 منذ وفاة المستأجرالأصلي بعد أن قضي ببطلان عقد البيع الصادر من الطاعنة الأولي للطاعن الثاني . خطأ . وجوب الوقوف عند القضاء بإخلاء الطاعن الثاني المشترى كأثر لبطلان البيع . علة ذلك . عدم إستحداث المادة المذكورة سبباً للإخلاء .
القاعدة:
لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد إنتهى إلى أن مدة العشر سنوات المنصوص عليها فى المادة 31 من القانون رقم 127 لسنة 1955 فى شأن مزاولة مهنة الصيدلة قد إنقضت منذ وفاة المستأجر الأصلى _ مورث الطاعنة الأولى فى وحتى تاريخ رفع الدعوى الماثلة فى ورتب على ذلك قضاءه بإخلاء العين المؤجرة والتسليم فى حين أنه كان يتعين عليه أن يقف عند حد القضاء بإخلاء الطاعن الثانى وحدة المشترى من العين المؤجرة محل النزاع إعمالاً للأثر المترتب على بطلان عقد البيع المؤرخ الصادر لصالحه سيما وإنه لم يستأنف هذا الحكمدون مساس بالطاعنة الأولى لأنها وإن زالت صفتها كبائعة فى هذا العقد بعد زواله إلا أنها تعود كما كانت من قبل مستأجرة لتلك العين من مورثة المطعون ضدهم بالعقد المؤرخ ولا يترتب على إنتهاء مدة العشر سنوات المنصوص عليه فى قانون الصيدليات إلا غلق الصيدلية إدارياً بعد أن قضت المحكمة ببطلان بيعها للطاعن الثانى سيما وإن المادة 31 من قانون الصيدليات لم تستحدث أسباباًلإنهاء العلاقة الإيجارية وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر بقضائه بإخلاء العين المؤجرة وتسليمها إلى المطعون ضدهم فإنه يكون قد قضى ضمنياً بفسخ عقد إيجار الطاعنة الأولى بإلزامها بإخلاء العين المؤجرة وتسليمهاكأثر من آثار الفسخ وفى هذا ما يعيبه بالقصور والفساد فى الإستدلال .
( الطعن رقم 2459 لسنة 63 ق جلسة 20 / 2 / 1997 س 48 ج 1 ص 304 )
الموجز:
لورثة الصيدلى إنابة وكيل عنهم لإدارة الصيدلية إستثناء من وجوب ملكية الصيدلية لصيدلى . م 31 ق 127 لسنة 1955 المعدل بق 44 لسنة 1982 . شرطه . عدم تخليهم عن العين أو تأجيرها من الباطن بغير موافقة المالك .
القاعدة:
إذ كان القانون رقم 127 لسنة 1955 المعدل بالقانون رقم 44 لسنة 1982 بشأن مزاولة مهنة الصيدلة - قد نص فى المادة 31 منه على أن - إذا توفى صاحب الصيدلية جاز أن تدار الصيدلية لصالح الورثة لمدة لا تجاوز عشر سنواتميلادية . وفى حالة وجود أبناء للمتوفى لم يتموا الدراسة فى نهاية المدة المشار إليها فى الفقرة السابقة تمتد هذه المدة حتى يبلغ أصغر أبناء المتوفى سن السادسة والعشرين أو حتى تخرجه من الجامعة أو أى معهد علمى مندرجتها أيهما أقرب ويعين الورثة وكيلاً عنهم تخطر به وزارة الصحة ، على أن تدار الصيدلية بمعرفة صيدلى . وتغلق الصيدلية إدارياً بعد إنتهاء المهلة الممنوحة للورثة مالم يتم بيعها لصيدلى وتجدد جميع التراخيص التى تكون قد ألغيت وفقاً لحكم هذه المادة قبل تعديلها ، مالم يكن قد تم التصرف فىالصيدلية - يدل على أن المشرع أباح لورثة الصيدلى إنابة وكيل عنهم لإدارة صيدلية مورثهم تحت إشرافهم - إستثناء مما إستلزمه ذات القانون من وجوب أن يكون مالك الصيدلية صيدلياً - وذلك رعاية من المشرع لهم لضمان إستمرار مورد رزقهم حتى يتدبروا أمرهم - حسبما ورد بالمذكرة الإيضاحية وتقرير لجنة الشئون الصحية والبيئة عن مشروع القانون المذكور - ودون أن يمتد ذلك إلى التخلى عن العين بأى صورة من صور التخلى أو تأجيرها من الباطن ذلك أن النصسالف البيان لا يخول لورثة الصيدلى حقوقاً أكثر مما كان لمورثهم الذى لا يحق له هذا التخلى .
( الطعن رقم 2459 لسنة 63 ق جلسة 1997/2/20 س 48 ج 1 ص 304 )
الموجز:
حق المالك فى الحالات التى يجوز فيها للمستأجر بيع الجدك أو التنازل عن الإيجار أن يتقاضى نسبة 50 % من ثمن البيع أو مقابل التنازل مخصوماً منه قيمة ما بها من منقولات . م 20 ق 136 لسنة 1981 . إلتزام المستأجر قبلالإتفاق بإعلان المؤجر بالثمن المعروض . إغفاله ذلك . أثره . بطلان البيع أو التنازل وإخلاء المتنازل إليه . لا أثر لذلك على عقد الإيجار الأصلى .
القاعدة:
المقرر - وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض - أن مفاد نص المادة 20 من القانون رقنم 136 لسنة 1981 يدل على ان المشرع قد خول للمالك الحق فى أن يقتسم مع المستأجر الأصلى قيمة ما يجنيه هذا الأخير من التصرف ببيع الجدكأو التنازل عن الإيجار وأن يتقاضى نسبة 50 % من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال بعد خصم قيمة ما قد يوجد بالعين من منقولات شملها التصرف وأوجب على المستأجر إعلان المالك على يد محضر بالثمن المعروض ورتب علىمخالفة هذا الإجراء جزاء البطلان المنصوص عليه فى المادة 25 من هذا القانون فيبطل البيع أو التنازل الذى تم وإعتباره كأن لم يكن مع إعادة الحال إلى ما يتفق وأحكام القانون بما مؤداه أن يعود أطراف النزاع المالك والمستأجر الأصلى والمشترى أو المتنازل له عن الإجارة إلى المركز القانونى الذى كانعليه كل منهم قبل إبرام هذا التصرف المخالف فيبقى عقد المستأجر الأصلى قائماً منتجاً لآثاره بين عاقديه ولا يلحق البطلان سوى عقد البيع أو التنازل الذى تم بين المستأجر الأصلى والمشترى أو المتنازل إليه ويلتزم الأخير وحده بإخلاء العين كأثر من آثار إبطال التنازل وزوال السبب القانونى لوضع يده عليها .
( الطعن رقم 2459 لسنة 63 ق جلسة 1997/2/20 س 48 ج 1 ص 304 )
الموجز:
قضاء الحكم المطعون فيه برفض دعوى الطاعن إلزام المطعون ضده بصفته تحرير عقد تمليك له عن عين النزاع استنادا إلي شغله العين في تاريخ لاحق علي نفاد القانون 49 لسنة 1977 . عدم تمحيصه ما ورد بتقرير الخبير من شغل آخر لها في تاريخ سابق علي هذا التاريخ ومدى توافر باقي الشروط في حق الطاعن . خطأوقصور .
القاعدة:
إذ كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بعدم توافر شروط إعمال نص المادة 72 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في الدعوىالماثلة علي سند من شغل الطاعن العين محل النزاع في 17 / 1 / 1978 اللاحق علي نفاذ القانون الأخير في9 / 9 / 1977 ، وحجب نفسه بذلك عن بحث ما ورد بتقرير الخبير المنتدب في الدعوى من شغل آخر للعين اعتبارا من أول سبتمبر سنة 1962 وعن مدى توافر شروطالتمليك في حق الطاعن إعمالا للنص السابقوالقرار رقم 110 لسنة 1978 فإنه يكون فضلا عن مخالفه للقانون والخطأ في تطبيقه قد شابه القصور في التسبيب .
(الطعن رقم 248 لسنة 62 ق جلسة 19 / 2 / 1997 س 48 ج1 ص 294 )
الموجز:
تقرير المشروع تمليك المساكن الإقتصادية والمتوسطة . شرطه . شغلها قبل 9 /9 / 1997 . لا يلزم أن يكون طالب التمليك هو الشاغل لها فى هذا التاريخ . م72 ق49 لسنة 1977 وقرار رئيس مجلس الوزراء 110 لسنة 1978 والملحق رقم (1) المرافق به . علة ذلك .
القاعدة:
المقرر - فى قضاء هذه المحكمة- أن مفاد النص فى المادة 72 من القانون 49 لسنة 1977 - فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والمادة الأولى من قرار رئييس مجلس الوزراء 110 لسنة 1978 أن ما اشترطه المشرع بتصريح هذين النصين - إلي جانب الشروط الأخرى التي تضمناها والملحق رقم 1 من قرار رئيس مجلس الوزراء آنف الذكر - أن تكون المساكن المشار إليها قد تم شغلها قبل 9 / 9 / 1977ولم يوجب أن يكون طالب التمليك هو الشاغل لها في هذا التاريخ ويؤكد هذا النظر ما أورده المشرع في الملحق رقم 1 سالف الذكر من التصريح بإتمام إجراءات التمليك مع الخلف الخاص للمستأجر ، أو من تلقي حق الإجازة عنهبأداه قانونية سليمة ، وما أوجبه من مراعاة أن يخصم من مقابل التمليك المبالغ المدفوعة كأجرة لوحدة سكنية أخرى مماثلة في المحافظة ذاتها ، أو حتي في محافظة أخرى .
(الطعن رقم 248 لسنة 62 ق جلسة 19 / 2 / 1997 س 48 ج1 ص 294 )
الموجز:
قضاء الحكم المطعون فيه برفض دعوى الإخلاء إستناداً إلى أن عين النزاع مكان مما يخضع لتشريعات إيجار الأماكن لتسويرها وإقامة مبان على جزء منها ، دون أن يمحص طبيعة العين بحسب مقصود العاقدين وظروف التعاقد . خطأ وقصور.
القاعدة:
إذ كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه باعتبار العين المؤجرة محل النزاع مكانا مما يخضع عقد إيجارها للامتداد القانوني المنصوص عليه في تشريعات إيجار الأماكن استنادا إلي ما ورد بالعقد من أنها - شونة - وأن - الشونة- بطبيعتها مكانا مسورا إلي وجود بعض المباني - شقة- عليها _ في حين أن مجرد تسوير الأرض المؤجرة بسور أو إقامة مباني علي جزء منها لم تكن محل اعتبار في التعاقد لا يفيد بذاته اعتبار العين مكانا يسرى عليه أحكام تشريعاتإيجار الأماكن وقد حجب الحكم نفسه بهذا الخطأ من بحث طبيعة العين المؤجرة بحسب مقصود المتعاقدين وظروف التعاقد ، واستظهار ما إذا كان للمبتني المقامة عليها محل اعتبار عند التعاقد أو في تقدير الأجرة من عدمه ، فإنه يكون فضلا عن خطئه في تطبيق القانون قد شابه الفساد في الاستدلال والقصورفي التسبيب.
(الطعن رقم 1388 لسنة 58 ق جلسة 19 / 2/ 1997 س48 ج1 ص290 )
الموجز:
محكمة الموضوع . سلطتها فى تفسير العقود والإتفاقات وإستخلاص ما يمكن إستخلاصه منها . شرطه .
القاعدة:
المقرر أنه ولئن كان لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تفسير العقود والاتفاقات واستخلاص ما يمكن استخلاصه منها دون رقابة عليها في ذلك من محكمة النقض إلا أن ذلك مشروط بأن يكون تفسيرها لها سائغا ، أوفي بمقصودالعاقدين وظروف التعاقد ، مؤديا إلي النتيجة التي انتهت إليها وبما يكفي لحمل قضائها.
( المادة 178 مرافعات )
( الطعن رقم 1388 لسنة 58 ق جلسة 19 / 2/ 1997 س48 ج1 ص290 )
الموجز:
إيجار الأرض الفضاء . عدم خضوعه لقوانين إيجار الأماكن . العبرة فى تحديد طبيعة العين المؤجرة بما يتضمنه العقد . شرطه . أن يكون حقيقيا وانصرفت إليه إرادة العاقدين . لا يغير من طبيعة الأرض تسويرها أو وجود مبان عليها. طالما لم تكن محل اعتبار عند التعاقد أو عدد تقدير الأجرة .
القاعدة:
المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن المادة الأولى من القانون 121 لسنة 1947 بشأن إيجار الأماكن - والمقابلة لنفس المادة من القانونين رقمى 52 لسنة 1969 ، 49 لسنة 1977 ، وقد أستثنت صراحة الأرض الفضاء من نطاق تطبيق أحكامها ، وأن العبرة من التعرف على طبيعة العين المؤجرة لتعيين القانون الواجب التطبيق عليها ، هى بما تضمنه عقد الإيجار من بيان لها متى جاءمطابقاً لحقيقة الواقع وإنصرفت إليه إرادة العاقدين فإذا ما كانت العين أرض فضاء فإنه لا يغير من طبيعتها هذة أن تكون محاطة بسور أو مقاماً عليها بعض المبانى وقت إبرام العقد طالما أنها لم تكن محل إعتبار عند التعاقد أو فىتقدير الأجرة .
( الطعن رقم 1388 لسنة58 ق جلسة 1997/2/19 س48 ج 1 ص 290 )
الموجز:
الترخيص للمستأجر باستعمال المكان المؤجر فندقاً . انطواؤه على التصريح له بالتأجير مفروشاً . حق المؤجر في اقتضاء الأجرة الاضافية في كل صور التأجير المفروش ، سواء اتفق عليه عند بدء التعاقد أو جاء لاحقاً له . م 45 ق 49 لسنة 1977 . علة ذلك .
القاعدة:
المقرر – في قضاء محكمةالنقض – أن الترخيص للمستأجر باستعمال المكان فندقاً ينطوى على التصريح له بالتأجير مفروشاً ، فيحق للمؤجر زيادة الأجرة من 1977/9/9 تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 بالنسب التي حددها في المادة 45 منه والتي نصت على انه - في جميع الأحوال التي يجوز فيها للمستأجر تأجير المكان أو جزء من المكان المؤجر مفروشاً يستحق المالك أجرة إضافية عن مدة التأجير مفروشاًبواقع نسبة من الأجرة القانونية تحسب على الوجه الآتي : ( أ ) أربعمائة في المائة ( 400 % ) عن الأماكن المنشأة قبل أول يناير سنة 1944....... ، وذلك استصحاباً لما أوردته المذكرة الايضاحية لهذا القانون من أن الأحكام التي تتضمنها قوانين الإيجارات تأخذ في حسابها الاستعمال الأغلب الأعمللأماكن ، وهو السكنى ولا يستساغ أن تسرى هذه الأحكام ، وما يتعلق بتحديد الأجرة على الأماكن التي تستعمل في غير هذا الغرض وبالذات في الأغراض التجارية والمهنية التي تدر عائداً مجزياً فيصبح من العدالة زيادة هذهالأجرة تعويضاً للملاك لما يحيط بالاستعمال لغير السكنى من اعتبارات وظروف تعجل باستهلاك المبنى وقد قطع تقرير لجنة الاسكان بمجلس الشعب في الإفصاح عن طاق تطبيق المادة 45 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فأكد أن الأجرةالإضافية تستحق في كل صور المفروش ومنها الفنادق واللوكاندات والبنسيونات ، فكشف بذلك عن غرض الشارع من أن الأجرة الإضافية تستحق عن مدة التأجير مفروشاً في كل صور التأجير المفروش ومنها الفنادق واللوكاندات والبنسيونات سواء اتفق عليه لدى بدء التعاقد أو لاحقاً له .
( المادة 45 ق 49 لسنة 1977)
( الطعن رقم 6834 لسنة 62 ق جلسة 22/1/1997 – س 48 ج 1 ص 171 )
الموجز:
عبء إثبات اختلاف الأجرة المتعاقد عليها عن أجرة شهر الأساس . م 4 ق 121 لسنة 1947. وقوعه على عاتق من يدعيه زيادة أو نقصاً .
القاعدة:
المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن عبء إثبات اختلاف الأجرة المتعاقد عليها عن أجرة شهر إبريل سنة 1941 في معنى المادة الرابعة من القانون رقم 121 لسنة 1947 يقع على عاتق من يدعيه زيادة أو نقصاً .
( المواد 4 ، 5 ، 13 ، 14 ق 49 لسنة 1977 ، 1 إثبات )
( الطعن رقم 6834 لسنة 62 ق جلسة 22/1/1997 س 48 ج 1 ص 171 )
الموجز:
استئجار العين لاستعمالها فندقاً . انطواؤه على التصريح للمستأجر بالتأجير مفروشاً . حق المؤجر في اقتضاء الأجرة الإضافية المقررة بالمادة 45 ق 49 لسنة 1977 سواء شغلت العين أو لم تشغل .
القاعدة:
إذ كان الثابت فيالأوراق أن الطاعنين استأجرا العين المؤجرة لاستعمالها فندقاً مما ينطوي على التصريح لهما بالتأجير مفروشاً ويخول للمؤجر اقتضاء نسبة الزيادة المقررة للأجرة الإضافية المقررة بالمادة 45 من القانون رقم 49 لسنة 1977 تستحق كاملة مقابل ذلك التصريح سواء شغلت العين المؤجرة بالكامل خلال الفترة محل المطالبة أو لم تشغل .
( المادة 45 من ق 49 لسنة 1977)
( الطعن رقم 6834 لسنة 62 ق جلسة 22/1/1997 س 48 ج 1 ص 171 )
الموجز:
الزيادة المقررة بموجب المادة 45 ق 49 لسنة 1977 . اختلافها عن الزيادة المقررة بالمادة 7 ق 136 لسنة 1981 . الوفاء بإحداها لا يغني عن الوفاء بالأخرى.
القاعدة:
المقرر في قضاء محكمة النقض أن الزيادة المقررة بموجب المادة 45 من القانون رقم 49 لسنة 1977 أقرها المشرع كعلاوة إضافية للأجرة القانونية مقابل ميزة سماح المؤجر للمستأجر باستعمال العين المؤجرة له مفروشة وتستحق في كل صور المفروش ومنها الفنادق واللوكاندات والبنسيونات– بينما الزيادة المقررة بالمادة 7 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أقرها المشرع لمواجهة تكاليف أعمال الترميم والصيانة اللازمة للمبنى ، ومن ثم فلكل من هاتين الزيادتين غرض يختلف عن غرض الأخرى ولا يغنى الوفاء بإحداهاعن الوفاء بالأخرى.
( المادتان 45 ق 49 لسنة 1977 ، 7 ق 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 6834 لسنة 62 ق جلسة 22/1/1997 س 48 ص 1 ص 17
الموجز:
القواعد الإجرائية المتعلقة بتقدير الأجرة في القانون 136 لسنة 1981 . سريانها على الأماكن المرخص في إقامتها أو المنشأة بعد العمل بأحكامه في 31/7/1981 . مؤداه . النصوص الواردة في القوانين السابقة. استمرار سريانهافي النطاق القانوني لكل منها.
القاعدة:
المقرر في قضاء محكمة النقضأن القواعد الإجرائية المتعلقة بطرق الطعن في أحكام تحديد الأجرة الواردة في القانون رقم 136 لسنة 1981 يقتصر سريانها على الأماكن التي رخص في إقامتها أو المنشأة بعد العمل بأحكامه في 31/7/1981 ، أما الأماكن التي لميرخص في إقامتها أو لم تنشأ بعد العمل بأحكام هذا القانون تحكمها النصوص الأخرى الواردة في القوانين السابقة عليه كل في نطاق سريان أحكامه .
( المواد 2 من القانون المدني ، 4، 5 من القانون 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 2229 لسنة 63 ق جلسة 16/1/1997 س 48 ج 1 ص 145 )
الموجز:
استمرار العمل بالقواعد الإجرائية في القانون 49 لسنة 1977 بشأن طرق الطعن في الأحكام. علة ذلك . عدم إلغاء القانون 136 لسنة 1981 لها .
القاعدة:
القواعد الواردة بالقانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن طرق الطعن في الأحكام المتعلقة بتحديد الأجرة لا تزال سارية لم يتناولها الإلغاء بنص صريح في القانون رقم 136 لسنة 1981.
( المواد 18 ، 19 ، 20 من القانون 49 لسنة 1977 ، 2 من القانون المدني )
( الطعن رقم 2229 لسنة 63 ق جلسة 16/1/1997 س 48 ج 1 ص 145 )
الموجز:
تعلق المنازعة في تحديد أجرة العين موضوع النزاع الكائنة بالعقار المرخص في إنشائه في ظل العمل بالقانون 49 لسنة 1977. أثره. مؤداه.لأحكامه. مؤداه . عدم جواز الطعن بالنقض في الحكم الصادر من محكمة الاستئناف في هذهالمنازعة. المادتان 18 ، 20 ق 49 لسنة 1977 ولو رفع الطعن بعد العمل بالقانون 136 لسنة 1981 .
القاعدة:
إن كانت الدعاوى قد رفعت في غضون عام 1984 ، أى بعد العمل بأحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 إلا أنالطعون قد تعلقت بتحديد أجرة البدروم والأربع أدوار التالية له والمؤجرة للمطعون ضدهم من الرابع حتى الخامس عشر والمرخص في إقامتها بمقتضى الترخيصين رقمي 2223 لسنة 1976 ، 519 لسنة 1981 والأخير قد صدر بتاريخ4/3/1981 ومن ثم فإن أحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 تكون هي الواجبة التطبيق على القواعد والإجراءات المتعلقة بالطعن في الشق الأول من الحكم . لما كان ذلك وكان النص في المادة 18 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأنتأجير الأماكن على أن : - يكون الطعن على قرارات لجان تحديد الأجرة خلال ثلاثين يوما من تاريخ الإخطار بصدور قرار اللجنة أمام المحكمة الابتدائية الكائن في دائرتها المكان المؤجر ....... - وفي المادة 20 منه على أن - لايجوز الطعن في الحكم الصادر من المحكمة المشار إليها في المادة 18 إلا لخطأ في تطبيق القانون. ويكون الطعن أمام محكمة الاستئناف خلال ثلاثين يوماً من تاريخ صدور الحكم..... ويكون حكمها غير قابل للطعن فيه بأى وجه من أوجهالطعن - . يدل على أن المشرع رأى لمصلحة قدرها الاكتفاء بنظر المنازعة في تحديد القيمة الإيجارية أمام اللجنة المختصة بتحديد الأجرة ثم أمام المحكمة الابتدائية ولم ير وجهاً للطعن بالاستئناف في الحكم الذى تصدره هذهالمحكمة إلا للخطأ في تطبيق القانون ، واعتبر الحكم الصادر من محكمة الاستئناف باتاً غير قابل للطعن فيه بأى وجه من أوجه الطعن ، مما مفاده أنه لا يجوز الطعن بطريق النقض فيما تصدره محكمة الاستئناف من أحكام في هذاالخصوص استثناء من القواعد الواردة في قانون المرافعات ومن ثم فإن الطعن بالنقض على الحكم المطعون ضدهم من الرابع حتى الخامس عشر يكون غير جائز .
( المواد 18 ، 20 من القانون 49 لسنة 1977 ، 248 من قانون المرافعات )
( الطعن رقم 2229 لسنة 63 ق جلسة 16/1/1997 س 48 ج 1 ص 148 )
الموجز:
الدعاوى التي أقيمت قبل القانون 49 لسنة 1977 . وجوب نظرها طبقاً للقواعد والإجراءات السارية قبل نفاذه . م 85 منه . المحكمة الابتدائية بتشكيلها المنصوص عليه في المادة 18 من القانون المذكور . استمرار اختصاصها بنظر الطعون في قرارات تحديد الأجرة الخاضعة لأحكام القانون 49 لسنة 1977 حتى لورفعت بعد العمل بأحكام القانون 136 لسنة 1981 . علة ذلك .
القاعدة:
النص في المادة 85 من القانون رقم 49 لسنة 1977 المعمول به اعتباراً من 9/9/1977 على أن - تستمر المحاكم في نظر الدعاوى التي أقيمت قبل العمل بهذا القانون طبقاً للقواعد والإجراءات السارية قبل نفاذه - . وفي المادتين 18 ،59 من ذات القانون بإلحاق مهندس معمارى أو مدني بتشكيل المحكمة الابتدائية المختصة بنظر الطعون في القرارات التي أقيمت في ظل أحكام هذا القانون ، ولا يسرى على الدعاوى التي أقيمت قبله بحيث تستمر المحاكم في نظرها طبقاً للقواعد والإجراءات السارية قبل نفاذه ، وأن تظل المحكمة الابتدائيةبالتشكيل المنصوص عليه في المادة 18 سالفة البيان تختص بنظر الطعون على قرار لجان تحديد الأجرة الخاضعة لأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 حتى ولو رفعت تلك الطعون بعد العمل بأحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 إذ لا يسرى عليها حكم المادة الخامسة من هذا القانون الأخير والتي خلت من إلحاق مهندسبتشكيل المحكمة لاقتصار حكمها على الطعون على تحديد الأجرة الخاضعة لأحكام القانون رقم 136 لسنة 1981.
( المواد 18 ، 59 ، 85 من القانون 49 لسنة 1977، 5 من القانون 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 2229 لسنة 63 ق جلسة 16/1/1997 س 48 ج 1 ص 145 )
الموجز:
تشكيل المحكمة الابتدائية المختصة بنظر الطعون على تحديد الأجرة المنصوص عليه في المادة 18 ق 49 لسنة 1977 . تعلقه بالنظام العام . مخالفة ذلك . أثره . بطلان الحكم . جواز التمسك به لأول مرة أمام محكمة النقض .
القاعدة:
تشكيل المحكمة الابتدائية المختصة بنظر الطعون على تحديد الأجرة مما يتعلق بأسس النظام القضائي المتعلقة بالنظام العام ويترتب على مخالفته بطلان الحكم ويحق التمسك بذلك لأول مرة أمام محكمة النقض .
( المادتان 18 قانون 49 لسنة 1977 ، 253 من قانون المرافعات )
( الطعن رقم 2229 لسنة 63 ق جلسة 16/1/1997 س 48 ج 1 ص 145 )
الموجز:
المنازعة في تحديد القيمة الايجارية . خضوعها لأحكام القانون 136 لسنة 1981. خلو تشكيل المحكمة من مهندس . لا عيب . علة ذلك .
القاعدة:
لما كانت البيانات المثبتة بالحكم الابتدائي الصادر بتاريخ ........ طعناً على قرار تقدير القيمة الايجارية عن وحدات العقار محل النزاع إنه وإن كان قد خلا من بيان اسم المهندس المعمارى أو المدني ضمن تشكيل المحكمة التيأصدرته وقد أيده الحكم المطعون فيه إلا انه بالنسبة للطعن على الشق الخاص بالبدروم حتى الدور الرابع علوى والمؤجرة للمطعون ضدهم من الرابع حتى الخامس عشر فإن الطعن بالنسبة لهذا الشق غير جائز لصدور الحكم إعمالاً لنص المادة 18 ق 49 لسنة 1977 حتى ولو كان الحكم باطلاً . أما بالنسبة للشقالخاص بالأدوار من الخامس إلى السابع والمؤجرة للمطعون ضدهم من السادس عشر حتى الأخير والمنطبق عليها أحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 الذى خلا من النص على ضرورة تشكيل المحكمة من مهندس فلا يعيب الحكم الابتدائي خلوه منبيان اسم المهندس ضمن تشكيل المحكمة التي أصدرته ومن ثم يضحى النعي برمته على غير أساس.
( المادتان 18 ق 49 لسنة 1977 ، 5 ق 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 2229 لسنة 63 ق جلسة 16/1/1997 س 48 ج 1 ص 145 )
الموجز:
تحديد أجرة الأماكن الخاضعة لأحكام القانون 136 لسنة 1981 معقود للمالك طبقاً للأسس المنصوص عليها فيه م (5) من القانون المذكور . حق المستأجر وحده في الطعن أمام اللجنة المختصة على الأجرة المحددة خلال تسعين يوماً. حالاته . عدم مراعاته للميعاد المذكور . أثره . سقوط حقه في الطعن وصيرورة التقدير المبدئي للأجرة نهائياً ونافذاً . مؤداه . اختصاص لجان تحديد الأجرة في ظل القانونين 49 لسنة 1977 ، 136 لسنة 1981 من قبيلالاختصاص الولائي المتعلق بالنظام العام . اعتبار مسألة الاختصاص الولائي مطروحة دائماً على محكمة الموضوع التي تنظر الطعن . مقتضاه .
القاعدة:
النص في المادة الخامسة من القانون رقم 136 لسنة 1981 يدل – وعلى ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية للقانون المذكور وتقرير اللجنة المشتركة من لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتب لجنة الشئون الدستورية والتشريعية بمجلس الشعب – أن المشرع جعل تحديد الأجرة معقوداً للمالك على ضوء أسسالتكاليف المشار إليها في القانون إلا في حالة عدم موافقة المستأجر على هذا التحديد فيكون له أن يلجأ إلى اللجنة لتحديد الأجرة وذلك خلال تسعين يوماً من تاريخ التعاقد إذا كان تعاقده لاحقاً على إتمام البناء أما إذا كانتعاقده سابقاً على ذلك فإن الميعاد يسرى من تاريخ إخطاره من قبل المالك بالأجرة المحددة أو من تاريخ شغله للمكان أيهما أقرب ، وإذا لم يتقدم المستأجر إلى اللجنة في الميعاد المشار إليه فإن التقدير المبدئي للأجرة يصير نهائياً ونافذاً ولا يجوز للجنة بعد ذلك أن تتصدى لتحديد الأجرة سواءمن تلقاء نفسها أو بناء على طلب المستأجر الحاصل بعد الميعاد باعتبار أن هذا الميعاد – أخذاً بالغرض من تقريره – يعد ميعاداً حتمياً وليس ميعاداً تنظيمياً بما يرتب سقوط حق المستأجر في اللجوء إلى تلك الجهة بعد انقضاءالأجل المحدد . ومفاد ما تقدم أن لجنة تحديد أجرة الأماكن أصبحت في ظل القانون رقم 136 لسنة 1981 جهة طعن في تحديد الأجرة التي يتولى المالك تقديرها في عقد الإيجار ويكون الطعن في هذا التقدير من المستأجر وحده – دونالمالك – خلال الميعاد القانوني المنصوص عليه ، وأصبح الاختصاص المنصوص عليه في القانون هو من قبيل الاختصاص الولائي المتعلق بالنظام العام والأصل أن مسألة الاختصاص الولائي قائمة في الخصومة التي يرفعها المالك أوالمستأجر طعناً على قرارات تلك اللجان وتعتبر مطروحة دائماً على محكمة الموضوع التي تنظر الطعن وعليها أن تقضي من تلقاء نفسها في سلطة تلك اللجان والقرارات الصادرة منها.
( المواد 109 مرافعات ، 4، 5 ق 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 2229 لسنة 63 ق جلسة 16/1/1997 س 48 ج 1 ص 145 )
الموجز:
التنبيه بالإخلاء لانتهاء مدة العقد . وجوب اشتمال عباراته على ما يفيد رغبة موجهة في اعتبار العقد - منتهياً في تاريخ معين دون اشتراط ألفاظ معينة . إفصاح موجه التنبيه عن السبب في طلب الإخلاء. أثره . وجوب الوقوففي إعمال الأثر المترتب على التنبيه عند هذا السبب طالما لم يتم تغييره . يستوى في ذلك إقامة دعوى الإخلاء أمام القضاء المستعجل أو القضاء الموضوعي أو أن يعقب الدعوى المستعجلة بالدعوى الموضوعية . اعتداد الحكم المطعون فيه بالتنبيه الموجه إلى الطاعن في الدعوى المستعجلة . لا خطأ . علة ذلك .
القاعدة:
مفاد ما نصت عليه المادة 563 من القانون المدني - من انتهاء الإيجار المنعقد للفترة المعينة لدفع الأجرة بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء في المواعيد المبينةبالنص - أن التنبيه بالإخلاء هو تصرف قانوني صادر من جانب واحد يتضمن رغبة صاحبه استناداً إلى إرادته في إنهاء الإيجار ويكفي لتحقق الأثر المترتب على هذا التنبيه دلالة عبارته في عمومها على القصد منه وهو إبداء الرغبة فياعتبار العقد منتهياً في تاريخ معين إعمالاً للحق المستمد من العقد أو نص القانون فتنحل بذلك الرابطة العقدية التي كانت قائمة وينقضي العقد فلا يقوم من بعد إلا بإيجاب وقبول جديدين ، وإذ أفصح موجه التنبيه عن السبب الذي صدرت عنه إرادته في الإخلاء لزم الوقوف في إعمال الأثر المترتبة علىالتنبيه عند هذا السبب دون سواه والنظر في الدعوى على هذا الأساس ، ومن ثم فلا ينمحي ذلك الأثر إلا إذا غير موجه التنبيه السبب الذى صدرت عنه إرادته في طلب الإخلاء يستوى في ذلك أن يقيم الدعوى بالإخلاء أمام القضاء المستعجل أو القضاء الموضوعي أو يعقب الدعوى المستعجلة بالدعوى الموضوعية . وإذالتزم الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتد في خصوص هذه الدعوى بالتنبيه الذى وجه إلى الطاعن في الدعوى المستعجلة والمقدم بحافظة مستندات المطعون ضدهما أمام محكمة أول درجة والذى أفصح فيه الأخيران عن رغبتهما في اعتبار العقد منتهيا بانقضاء مدته فإنه يكون قد التزم صحيح القانون ويكون النعي عليه على غير أساس .
( المادة 563 من القانون المدني)
( الطعن رقم 86 لسنة 63 ق جلسة 1997/1/15 س 48 ج1 ص 128 )
الموجز:
اعتبار المكان المؤجر مفروشاً . شرطه . وجوب اشتماله فوق منفعة المكان ذاته على منقولات ومفروشات كافية للغرض الذى قصده المتعاقدان . استقلال محكمة الموضوع بتقدير جدية الفرش الموجود بالعين المؤجرة . متى كان تقديها سائغاً .
القاعدة:
المقرر في قضاء محكمة النقض أنه يجب لاعتبار المكان مفروشاً اشتماله فوق منفعة المكان ذاته على منقولات ومفروشات كافية للغرض الذى قصده المتعاقدان. وأن محكمة الموضوع تستقل بتقدير جدية الفرشالموجود بالعين المؤجرة متى كان تقديرها سائغا ً.
( المادتان 558 من القانون المدني ، 178 من قانون المرافعات )
( الطعن رقم 86 لسنة 63 ق جلسة 1997/1/15 س 48 ج 1 ص 128 )
الموجز:
عقود الإيجار الغير خاضعة للقوانين الاستثنائية . مؤقتة . عدم تحديد مدتها أو ربط انتهائها بأمر مستقبل غير محقق الوقوع أو استحالة معرفة تاريخ انتهائها . وجوب اعتبار العقد منعقداً للفترة المحددة لدفع الأجرة . لكل من طرفيه الحق في إنهائه بالتنبيه على الآخر في الميعاد القانوني . المادتان558 ، 563 مدني .
القاعدة:
النص في المادتين 558 ، 563 من القانون المدني يدل على أن المشرع استلزم توقيت عقد الإيجار واعتبر المدة ركناً فيه وأنه إذا عقد العقد دون اتفاق على ميقات ينتهي فيه الإيجار أو تعذر إثبات المدة المدعاة أو عقد لمدة معينة بحيث لا يمكن معرفة تاريخ انتهاء الإجارة على وجه التحديد كأن ربط انتهاؤها بأمر مستقبل غير محقق الوقوع تعين اعتبار العقد منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة ويكون لكل من المتعاقدين الحقفي إنهاء العقد بعد التنبيه على الآخر بالإخلاء في المواعيد المبينة بنص المادة 563 سالفة البيان .
( المادتان 558 ، 563 من القانون المدني)
( الطعن رقم 86 لسنة 63 ق جلسة 1997/1/15 س 48 ج 1 ص 128 )
الموجز:
انعقاد عقد الإيجار لمدة محددة تتجدد تلقائياً لمدد مماثلة طالما كان المستأجر قائماً بتنفيذ التزاماته . تخويله وحده - دون المؤجر - حق إنهائه . أثره . وجوب اعتبار العقد - بعد انتهاء المدة الاتفاقية - منعقداً للفترة المحددة لدفع الأجرة وانقضائه بالتنبيه بناء على طلب أحد المتعاقدين فيالمواعيد المبينة بنص المادة 563 مدني.
القاعدة:
لما كان النص فيعقد الإيجار على انعقاده لمدة محددة تتجدد تلقائياً لمدد أخرى مماثلة طالما كان المستأجر قائماً بتنفيذ التزاماته وأحقية الأخير وحده دون المؤجر في إبداء الرغبة في انهائه يؤدى إلى اعتبار العقد - بعد انتهاء المدة المتفقعليها - متجدداً تلقائياً لمدد أخرى مماثلة لا يعرف على وجه التحديد تاريخ انتهائها إذ نهايتها منوطة بمحض مشيئة المستأجر وحده ولا يعرف متى يبدى الرغبة في إنهاء العقد ومن ثم فإن عقد الإيجار يعتبر في هذه الحالة منعقداً لمدة غير معينة ويتعين إعمال نص المادة 563 مدني واعتباره - بعد انتهاءمدته الأولى المتفق عليها - متجدداً للفترة المحددة لدفع الأجرة وينتهي بانقضائها بناء على طلب أحد المتعاقدين إذ هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء في المواعيد المبينة بنص هذه المادة فإن لم يحصل التنبيه تجددالعقد للمدة المحددة لدفع الأجرة ثم لمدة مماثلة وهكذا إلى أن يحصل التنبيه .
( المادة 563 من القانون المدني)
( الطعن رقم 86 لسنة 63 ق جلسة 1997/1/15 س 48 ج 1 ص 128 )
الموجز:
عقد إيجار الأرض الفضاء . خضوعه للقواعد العامة في القانون المدني . العبرة في وصف العين بحقيقة الواقع وقت إبرام العقد . فسخ العقد أو انتهائه وإبرام عقد جديد بين ذات المتعاقدين . وجوب تحديد طبيعة العين وقت إبرام العقد الأخير . إقامة مبان إبان سريان العقد السابق . اعتبار العقد الجديدوارداً على مكان خاضع لقوانين إيجار الأماكن وممتد إلى أجل غير مسمى دون اعتداد بالمدة الاتفاقية في العقد.
القاعدة:
المقرر في قضاء محكمةالنقض - أن تشريعات إيجار الأماكن وقد صدرت لمواجهة أزمة الإسكان فقد حرصت جميعها على استثناء الأرض الفضاء من نطاق تطبيقها ومن ثم يخضع عقد إيجارها للقواعد العامة الواردة في القانون المدني . وإذ كانت العبرة في تحديدطبيعة العين محل التعاقد هي بحقيقة الواقع وقت إبرام العقد دون اعتداد بما تؤول إليه إبان سريانه إلا أنه إذا فسخ العقد أو انتهى وأبرم عقد جديد بين ذات المتعاقدين فإنه يجب النظر إلى طبيعة العين محل التعاقد وقت إبرامالعقد الأخير بحيث إذا كانت قد أقيمت عليها مبان إبان سريان العقد السابق بمعرفة مالك الأرض أو آلت إليه بحكم الالتصاق تجعلها مكاناً فإن العقد الجديد وهو ليس امتداد للعقد السابق يكون وارداً على مكان ويخضع بالتاليلقوانين إيجار الأماكن ويمتد إلى أجل غير مسمى التزاماً بأحكام تلك القوانين ودون اعتداد بالمدة الاتفاقية الواردة بالعقد.
( المواد 1 ق 49 لسنة 1977 ، 1 ، 18 ق 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 2470 لسنة 63 ق جلسة 1997/1/5 س 48 ج 1 ص 94 )
الموجز:
تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة . شرط أساسي لقبول دعوى الإخلاء . خلو الدعوى منه أو وقوعه باطلاً . أثره . عدم قبول الدعوى. تعلق ذلك بالنظامالعام.
القاعدة:
المقرر - وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض - أن تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة شرط أساسي لقبول دعوى الإخلاء للتأخير فيسدادها فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً أو صدر ممن لا حق له في توجيهه أو وجه إلى غير ذي صفة في توجيه إليه يتعين الحكم بعدم قبول الدعوى إذ يعتبر عدم التكليف بالوفاء أو بطلانه متعلقاً بالنظام العام .
( المادة 18 ق 136 لسنة 1981)
( الطعن رقم 9700 لسنة 65 ق جلسة 1997/1/5 س 48 ج 1 ص 99 )
الموجز:
قيام المستأجر بسداد الأجرة المستحقة وما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية حتىقفل باب المرافعاة أمام محكمة اللإستئناف . م 18 ق 136 لسنة 1981 .أثره . سقوط حق المؤجر فى طلب الإخلاء . تخلفه عن الوفاء بأى قدر منالأجرة المستحقة أو ملحقاتها أو المصاريف والنفقات الفعلية حتى هذا التاريخ كاف للحكم بإخلائه .
القاعدة:
النص فى المادة 18 من القانون رقم136 لسنة 1981 ـ وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض ـ يدل على أن المشرع رغبة منه فى التيسير على المستأجرين أفسح لهم مجال الوفاء حتى تاريخ إقفال باب المرافعة فى الدعوى أمام محكمة الإستئناف بحيث أصبح قيام المستأجر بسدادالأجرة المستحقة وقيمة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية حتى التاريخ المذكور مسقاً لحق المؤجر فى الإخلاء ومن ثم فإن تخلف المستأجر بأى قدر من الأجرة المستحقة أو ملحقاتها أو المصاريف والنفقات الفعلية حتى قفل بابالمرافعة أمام محكمة الإستئناف كاف للقضاء بإخلائه من العين ويهدف المشرع من ذلك الوصول إلى جبر الضرر الذى يلحق بسبب اضطراره إلى رفع دعوى الإخلاء لعدم قيام المستأجر بالوفاء بالأجرة وذلك بأن يسترد ما أداه من مصروفات وماتكبده من نفقات فى سبيل الحصول على حق مشروع له ما كان يضطر إلى الإلتجاء فى شأنه إلى القضاء لولا تراخى المستأجر فى الوفاء به.
( الطعن رقم 6139 لسنة 62 ق س 47 ج 2 جلسة 26 / 12 / 1996 ص 1643
الموجز:
إيداع المستأجر الأجرة المستحقة للمؤجر -خزينة العوائد أو الوحدة المحلية المختصة . وجوب إخطاره المؤجر طبقاً للإجراءات والمواعيد المنصوص عليها فى المادة 27 ق 49 لسنة 1977 . حق المستأجر فى سلوك طريق العرض والإيداعالمعتاد . العرض الحقيقي . حصوله بإعلان الدائن على يد محضر . م 487 / 1 مرافعات . قبول الدائن للمبلغ المعروض واستلامه إياه . مبرئ لذمته .
القاعدة:
النص فى المادة 27 من القانون رقم 49 لسنة 1977 قد أتاح للمستأجر ـ قبل مضى خمسة عشر يوماً من تاريخ استحقاق الأجرة ـ أن يخطر المؤجر بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول بأن يتسلم منه الأجرة خلال أسبوع فإذا انقضى هذا الأجل ولم يتسلمها كان له أن يودعها ـ خلال الأسبوع التالى ودون رسوم ـخزانة مأمورية العوائد المختصة أو خزينة الوحدة المحلية الواقع فى دائرتها العقار بالنسبة للمدن والقرى التى لا توجد بها مأموريات عوائد وقد جرى قضاء هذه المحكمة على أن المشرع وإن رسم بموجب النص المشار إليه طريقاً ميسراًلقيام المستأجر بسداد الأجرة التى يمتنع عن تسلمها إلا أنه لم يسلب المستأجر حقه فى سلوك سبيل الطريق المعتاد لعرض وإيداع الأجرة متى توافرت شرائطه المقررة ، وكان مفاد نص المادة 487 / 1 من قانون المرافعات أن العرض الحقيقى يحصل بإعلان الدائن على يد محضر ويشمل محضر العرض على بيان الشئالمعروض وشروط العرض وقبول المعروض أو رفضه فإذا قبل الدائن العرض واستلم المبلغ المعروض اعتبر ذلك وفاء مبرئاً للذمة من المبلغ .المعروض
( الطعن رقم 8546 لسنة 65 ق س 47 ج 2 جلسة 25 / 12 / 1996 ص 1638 )
الموجز:
الوفاء بالأجرة بعد إقامة الدعوى اللاحقة لا يحول دون توافر التكرار مناطه أن تكون تلك الدعوى قد أقيمت بعد انقضاء الموعد المحدد لسداد الأجرة الوارد بنص المادة 27 ق 49 لسنة 1977 . مؤداه . إقامة المؤجر دعواهبالإخلاء قبل انتهاء هذا الموعد وسداد المستأجر خلاله . عدم جواز الحكم بالإخلاء ولو كان السداد بعد إقامة الدعوى .
القاعدة:
المقرر ـ فىقضاء محكمة النقض ـ أنه ولئن كان الوفاء بالأجرة بعد إقامة الدعوى اللاحقة لا يحول دون توافر التكرار إلا أن مناط ذلك أن تكون تلك الدعوى قد أقيمت بعد إنقضاء الموعد المحدد لسداد الأجرة ... ـ الوارد بنص المادة 27 منالقانون 49 لسنة 1977 ـ فإذا تعجل المؤجر فى رفع دعواه قبل انتهاء هذا الموعد فلا يجاب إلى طلب الإخلاء متى ثبت قيام المستأجر بالسداد خلال ذلك الميعاد ولو كان ذلك بعد إقامة الدعوى . لما كان ذلك وكان الثابت بالأوراق أن المطعون ضدهم أقاموا الدعوى فى 6 / 11 / 1994 بطلب إخلاء الطاعن لتأخرهفى سداد أجرة شهر نوفمبر سنة 1994 وكان الطاعن قد تمسك بدفاع حاصله أنه قد قام بعرض الأجرة المستحقة على المطعون ضدهم بموجب إنذار معلن على يد محضر بتاريخ 16 / 11 / 1994 ـ وقبل مضى الميعاد المحدد بنص المادة المشار إليهاوقد استلمت المطعون ضدها الثانية عن نفسها وبصفتها وكيلة عن باقى المطعون ضدهم هذا المبلغ ورغم ذلك انتهى الحكم المطعون فيه إلى القضاء بالإخلاء دون أن يبحث هذا الدفاع الجوهرى الذى قد يتغير به وجه الرأى فى الدعوى .فإنه يكون معيباً
( الطعن رقم 8546 لسنة 65 ق س 47 ج 2 جلسة 25 / 12 / 1996 ص 1638 )
الموجز:
الدفع بعدم سماع الدعوى قيد عقد الإيجار المفروش بالوحدة المحلية المختصة . المادتان 42 ، 43 ق 49 لسنة 77 . اعتباره دفعاً شكلياً وليس دفعاً بعدم القبول . قضاء محكمة أول درجة فى موضوع الدعوى الأصلية وبعدم سماع الدعوىالفرعية . تستنفد به المحكمة ولايتها فى كل من الدعويين الأصلية والمنضمة . علة ذلك .
القاعدة:
أنه وإن كان الدفع بعدم سماع الدعوى المبنى على عدم قيد عقد الإيجار المفروش بالوحدة المحلية المختصة التزاماً بحكم المادتين 42 ، 43 من القانون رقم 49 لسنة 1977 لا يعدو أن يكون دفعاًشكلياً وليس دفعاً بعدم القبول وكان الحكم بقبول الدفع الشكلى لا يعدو فصلاً فى موضوع الدعوى وبالتالى فإن محكمة الدرجة الأولى إذا قضت بعدم سماع الدعوى لعدم قيد عقد الإيجار المفروش بالوحدة المحلية المختصة لا تكون قداستنفدت ولايتها بالفصل فى موضوعها إلا أنه لما كانت الدعوى المنضمة التى قضى ابتدائياً بعدم سماعها لا تعدو فى حقيقتها أن تكون دفاعاً فى الدعوى الأخرى فإنها تندمج فيها وتفقد بذلك استقلالها مما مؤداه أن قضاء محكمة أول درجة فى موضوع الدعوى الأصلية تستنفد به المحكمة ولايتها فى كل منالدعويين .
( الطعن رقم 8529 لسنة 65 ق س 47 ج 2 جلسة 22 / 12 / 1996 ص1616 )
الموجز:
التنبيه بالإخلاء الصادر من أحد طرفى عقد الإيجار للآخر . أثره . انحلال الرابطة العقدية بعد مدة معينة . عدم مراعاة مواعيد التنبيه . أثره .
القاعدة:
التنبيه بانتهاء مدة عقد الإيجار هو ـ وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ عمل قانونى من جانب واحد يتحقق أثره بمجرد أن يعلن موجهه عن إرادته فى إنهاء العقد إلى المتعاقد الآخر فتنحل تبعاً لذلك الرابطة العقدية التى كانت قائمة بينهما بعد مدة معينة وأنه ولئن كان ميعاد التنبيه وتحديد المدة التى ينتهى العقد فيها مقررا لمصلحة الطرف الموجه إليه التنبيه إلا أنه لاوجه للقول ببطلان التنبيه الذى يخالف فيه موجهه ميعاد توجيهه أو تحديد تاريخ انتهاء العقد لإنتفاء مبرر البطلان وإن جاز للطرف الموجه إليه أن يختار بين انهاء العقد قبل استيفاء الفترة المحددة لمصلحته وبين التمسكباستكمال هذه الفترة قبل انهاء العقد.
( الطعن رقم 8529 لسنة 65 ق س 47 ج 2 جلسة 22 / 12 / 1996 ص1616 )
الموجز:
إقتصار حجية الحكم الناقض على ان مناط خروج العين البمؤجرة عن نطاق تطبيق قانون إيجار الأماكن أن يغلب العنصر المعنوى للعين متمثلاً فى موقعها على المكان ذاته دون تطرقه لمسألة موقع ذات العين ومدى إعتبارها ميزة من عدمه. إنتهاء الحكم المطعون فيه إلى عدم إعتبار الموقع ميزة . لا مخالفة لقضاء الحكم الناقض .
القاعدة:
إذا كان الحكم الناقض قد عاب على الحكم المنقوض أنه بعد أن أورد بمدوناته بأن موقع المكان المؤجر ميزة لا يمكنفصلها عنه رتب على ذلك إستبعاد أن يكون الموقع عنصراً مادياً أو معنوياً مستقلاً عنه وهو إستدلال لا تستقيم به النتيجة على ما استدل به إذ العنصر المعنوى لا يعدو أن يكون ميزة تلحق بالعين فإن زادت أهميتها عن المكانالمؤجر ذاته بحيث يتعذر الفصل بين مقابل ايجار المكان المشار إليه بين مقابل الانتفاع بهذه الميزة صارت عنصراً أساسياً مستقلاً عن الاجارة بما يخرج التعاقد عن نطاق تطبيق أحكام قوانين الايجار لاستثنائية .... و إنتهى إلى تعييب الحكم بالفساد فى الإستدلال ، بما مفاده ان حجية الحكم الناقض قد اقتصرت على ما قرره من ان مناط خروج إيجار العين المؤجرة عن نطاق تطبيق أحكام قوانين الايجار هو ان يغلب العنصر المعنوى للعين متمثلاً فى موقعاهعلى المكان ذاته دون أن يتطرق إلى الإدلاء بالرأى فى مسألة موقع ذات المحل موضوع النزاع ومدى إعتبارها ميزة من عدمه ، فإن الحكم المطعون فيه وقد إنتهى أخذاً بتقرير الخبير المنتدب فى الدعوى إلى أن موقع المحل المؤجربالفندق ليس من شأنه تحقيق رواج تجارى ولا يعد ميزة تخرجه من نطاق تطبيق قوانين إيجار الأماكن ومنتهياً إلى القضاء برفض الدعوى لا يكون مخالفاً لقضاء الحكم الناقض .
( الطعن رقم 1060 لسنة 63 ق س 47 ج 2 جلسة 1996/12/12 ص 1500 )
الموجز:
تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة . شرط أساسى لقبول دعوى الإخلاء . م 18 / ب ق 136 لسنة 1981 خلو الدعوى منه أو وقوعه باطلاً . أثره . عدم قبول الدعوى . بطلان التكليف . تعلقه بالنظام العام . لمحكمة النقض إثارته من تلقاءنفسها . شرطه .
القاعدة:
مفاد نص الفقرة (ب) من المادة 18 من قانون إيجار الأماكن رقم 136 لسنة 1981 ـ وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض ـ أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاءبسبب عدم دفع الأجرة ، فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً لتجاوزه الأجرة المستحقة فى ذمة المستأجر غير المتنازع فيها جدياً تعين الحكم بعدم قبول الدعوى وأن هذا البطلان يتعلق بالنظام العام فتقضى به المحكمة من تلقاءنفسها ولو لم يتمسك به المستأجر كما لا يجوز التحدى به لأول مرة أمام محكمة النقض متى كان واقعة سبق طرحه على محكمة الموضوع.
( المادة 18 / ب ق 136 لسنة 1981 و المادة 269 مرافعات )
( الطعن رقم 3760 لسنة 65 ق جلسة 3 / 11 / 1996 ج 2 س 47 ص 1236 )
الموجز:
التمسك بالأجرة الإتفاقية رغم وجود أجرة قانونية حددت عناصرها طبقاً للقانون . لا يعد منازعة جدية .
القاعدة:
لما كان المطعون ضدهم لم يتنازعوا فى كون شقة النزاع أنشئت قبل التاسع من سبتمبر سنة 1979 ، ولا فى مقدار الزيادة المستحقة وإنما انصب دفاعهم على التمسك بالأجرة الإتفاقية الواردة بعقد الإيجار المحرر بمناسبة تغير الغرضمن الإستعمال دون التسليم بما لعناصر هذه الأجرة من طبيعة قانونية ملزمة بما لا يعد منازعة جدية فى الأجرة .
( المادة 18 / ب ق 136 لسنة 1981)
( الطعن رقم 3760 لسنة 65 ق جلسة 3 / 11 / 1996 ج 2 س 47 ص 1236 )
الموجز:
الأماكن وأجزاء الأماكن التى استهدف المشرع إسباغ الحماية القانونية عليها بموجب تشريعات الأماكن الاستثنائية . المقصود بها . كل حيز مغلق بحيث يكون حرزاً . بيع الحصة الشائعة . عدم اعتباره بيعاً لمكان فى مفهوم نصوصقوانين إيجار الأماكن . علة ذلك . مؤداه .بيع الحصة الشائعة فى عقار مبنى وإن كان تالياً . لا يلحقه البطلان المنصوص عليه فى المادة 23 / 1 من القانون رقم 126 لسنة 1981 . علة ذلك .
القاعدة:
إذ كانت عبارةالأماكن التى استهدف المشرع أن يبسط الحماية القانونية الخاصة عليها بموجب الأحكام التى حوتها نصوص تشريعات الأماكن الاستثنائية تحقيقاً لهدفه المنشود منها يقصد بها ـ وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ كل حيز مغلق بحيث يكون حرزاً ، وأن بيع الحصة الشائعة لا يرد على عين بذلتها وإنما يرد على كل ذرة من ذرات المبيع بقدر الحصة المبيعة فيه فلا يعتبر هذا البيعبيعاً لمكان فى مفهوم نصوص قوانين إيجار الأماكن والتى استهدف المشرع إسباغ الحماية عليها وبالتالى فإن بيع الحصة الشائعة فى عقار مبنى وإن كان تالياً لا يلحقه البطلان المنصوص عليه فى المادة 23 / 1 من القانون رقم 136 لسنة 1981 لتجرده من وصف المكان .
( المادة 23 / 1 من القانون رقم 136 لسنة 1981 ـ المادة 826 مدنى )
( الطعن رقم 5458 لسنة 65 ق جلسة 18/9/1996 س 47 ج 1 ص 1181 )
الموجز:
تفسير العفود استخلاص قصد عاقديها من سلطة محكمة الموضوع . شرطه . ألا تخرج عن المعنى الذى تحتمله عباراتها أو تجاوز المعنى الظاهر لها .
القاعدة:
المقرر أنه وإن كان لمحكمة الموضوع سلطة تفسير العقود والشروط للتعرف على مقصود العاقدين دون رقابة عليها فى ذلك من محكمة النقض إلا أن ذلك مشروط بألا تخرج فى تفسيرها عما تحتمله عبارات تلك العقود أو تجاوز المعنى الظاهرلها .
( المادتان 150 ، 152 المدنى)
( الطعن رقم 3411 لسنة 60 ق جلسة 18/9/1996 س 47 ج 2 ص 1176 )
الموجز:
ثبوت أن عقد إيجار عين النزاع أبرم بين الطاعنة كمؤجرة ومورثة المطعون ضدهم الثلاثة الأول كمستأجرة وتضمنت عباراته أن الغرض من الإجارة سكنى المستأجرة والعائلة . مفاده أن الأخيرة دون أفراد أسرتها الطرف الأصلى فى العقد بوصفها مستأجرة . قضاء الحكم المطعون فيه برفض دعوى إنهاء العقدبوفاتها استناداً إلى أن المطعون ضدهم الثلاثة الأوائل مستأجرين أصليين معها . خطأ .
القاعدة:
إذ كان الثابت من نصوص عقد إيجار عين النزاع المؤرخ 6/1/1964 ، أنه أبرم بين الطاعنة ـ كمؤجرة ـ وبين مورثة المطعونضدهم الثلاثة الأول ـ كمستأجر وجاء بمدوناته أن الغرض من الإجارة هو استعمال العين - لسكنى المستأجرة والعائلة - فإن مفاد هذه العبارات ـ بحسب مدلولها الظاهر ـ أن تكون مورثة المطعون ضدهم الثلاثة الأول ـ دون الأخيرين ـ أفراد أسرتها ـ هى الطرف الأصلى والوحيد فى هذا العقد بوصفها مستأجرة للعين محل النزاع من الطاعنة ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظرمستخلصاً من العبارات المشار إليها أن الأخيرين يعتبرون مستأجرين أصليين مع مورثتهم وأنها تعاقدت على استئجار العين عن نفسها وبصفتها وكيلة عنهم مرتبة على ذلك عدم انتهاء الإيجار بالنسبة لهم بوفاتها ، متجاوزاً بذلكالمدلول الظاهر لعبارت العقد ، وما تحتمله نصوصه ، فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون .
( المادة 150 مدنى ـ المادة 178 مرافعات المعدلة بق 13 لستة 1973 )
( الطعن رقم 3411 لسنة 60 ق جلسة 18/9/1996 س 47 ج 2 ص 1176 )
الموجز:
آثار العقد . قاصرة على طرفيه والخلف العام أو الخاص . المستأجر الأصلى لا يذوب عن المقيمين معه فى التعاقد على الإيجار . أثر ذلك . عدم اعتبارهم مستأجرين أصليين . لا محل لإعمال أحكام النيابة الضمنية .
القاعدة:
المقرر ـ فى قضاء محكمة النقض ـ أن النص فى المادة 152 من القانون المدنى يدل على أن مبدأ نسبية العقد يهيمن على قوته الملزمة بالنسبة للأشخاص والموضوع بما يقتضى أن أثر العقد إنما يقتصر على طرفيه والخلف العام أوالخاص أو الدائنين فى الحدود التى بينها القانون ، فلا تنصرف الحقوق الناشئة عنه والالتزامات المتولدة عنه إلا إلى عاقديه ، ولئن كان لعقد الإيجار طابع عائلى وجماعى لا يتعاقد فيه المستأجر ليسكن بمفرده بل ليعيش معه أفراد أسرته ولمن يتراءى له إيواؤهم الذين لا يترتب فى ذمتهم التزامات قبل المؤجر خلال فترة مشاركتهم المستأجر الأصلى فى السكن ، ويبقى هذاالأخير هو الطرف الأصلى والوحيد فى التعامل مع المؤجر ، ولا يسوغ القول بأن المقيمين مع المستأجر يعتبرون مسستأجرين أصليين أخذاً بأحكام النيابة الضمنية انحرافاً عن المبادىء العامة فى نسبية أثر العقد ، لأن هؤلاء ليسوا طبقا للقانون أطرافاً فى عقد الإيجار ولا تربطهم بالمؤجر أية علاقةتعاقدية مباشرة أو غير مباشرة سواء كانت إقامتهم فى بداية الإيجار أو بعده وإنما تمتعهم بالاقامة فى العين كان قياماً من المستأجر بالتزامات وواجبات أدبية ذات طابع خاص قابلة للتغيير والتبديل متعلقة به هو ، لا شأن لهابالمؤجر ، وكيفية استعمال المستأجر لمنفعة المسكن مسألة عارضة لا تبرر فكرة المجاز القانونى على أساس النيابة الضمنية.
( المادة 29 ق. 49 لسنة 1977 ـ المادتان 145 ، 152 مدنى )
( الطعن رقم 3411 لسنة 60 ق جلسة 18/9/1996
